Transferencia de porciones de terreno a la luz de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario
Una
de las razones principales de la promulgación de la Ley No. 108-05, fue la de
evitar los graves e innumerables casos que generaba la transferencia de una
porción de terreno (no individualizado) por el desconocimiento de su ubicación.
Esto, evidentemente generaba (o genera) inseguridad jurídica de los ciudadanos
que adquieren un terreno, cumpliendo con las formalidades legales requeridas al
efecto y con posterioridad a la transacción, se dan cuenta de que la porción
que pretenden ocupar ya está siendo ocupada por otra persona. Igual ocurre en
los casos de personas que adquieren sendas porciones de terreno dentro de un
mismo inmueble, pudiendo elegir dónde se encontrará ubicada su porción[1],
pues con las Constancias Anotadas[2]
no existe control alguno al respecto, salvo mínimas excepciones.
Ha
sido tan claro el mensaje enviado por el Estado Dominicano con relación a la
expedición de Constancias Anotadas, que en su momento, fueron promulgados
reglamentos y resoluciones que tenían como finalidad única la reducción de las
Constancias Anotadas. Así ocurrió, igualmente, con la imposibilidad de
transferir porciones de parcela con posterioridad al 05 de marzo del año 2009[3].
Igualmente, ha sido prohibido el deslinde de una porción de terreno, sin la debida
subdivisión, o refundición. Así, el principio 4, IV de la Resolución No.
355-2009, sobre Regularización Parcelaria y Deslinde, indica que: “la
regularización parcelaria y deslinde se realizan en un único acto, no pudiendo
quedar en las Constancias Anotadas porciones o restos sin deslindar o
regularizar. El registro de las parcelas resultantes implica la cancelación
total de las Constancias Anotadas involucradas en la operación, y su
sustitución por el o los Certificados de Títulos correspondientes”.
Atendiendo
a lo arriba señalado, se denota el inconveniente que se genera para aquellas
personas que, por ejemplo, desean transferir parte de la totalidad de su
inmueble registrado, lo que les ha sido prácticamente prohibido. Esto, por la
práctica constante que se da en los tribunales, cuando los jueces hacen una
aplicación taxativa del referido texto legal, indicando que solo podrá
efectuarse el deslinde cuando no se deja resto de porción dentro de la parcela,
salvo que se renuncie al resto de porción. Evidentemente, esto genera una
disyuntiva con el derecho de propiedad consagrado en la Constitución Dominicana
proclamada el 26 de enero del 2010, toda vez que la libre disposición del bien
inmueble debe ser el elemento base sobre el que nuestro sistema inmobiliario
registral se edifique. En este sentido, algunos tribunales han intentado dar
solución a casos similares, bajo el principio de razonabilidad y bajo otros criterios
que serán analizados individualmente en lo adelante.
Si
bien es finalidad del nuevo sistema registral que opera en nuestro país, que no
sean expedidas más Constancias Anotadas, también debemos tomar en cuenta que
esta limitante se ha generado con la finalidad de evitar que existan personas que
vivan en copropiedad, sin la debida individualización de su terreno[4].
Por lo tanto, las transferencias de porciones de terreno podrán ser aprobadas
cuando se sometan conjuntamente con el deslinde del terreno a transferir al
nuevo propietario, sin importar que quede resto de porción. Esto ha sido
adoptado por las oficinas de Registro de Títulos, acogiéndose a las
disposiciones de los tribunales. En esa virtud, las partes a quienes
corresponde el inmueble no quedarán en copropiedad, generándose una posicional
por la porción transferida, la cual será amparada en un Certificado de Título
(constitutivo y convalidante de derechos).
Es
un hecho que los jueces, en su función jurisdiccional, pueden determinar
inclusive la aplicabilidad o no de determinado texto legal. En este caso,
procede declarar la inconstitucionalidad (por el control difuso) de la norma,
por violentar lo dispuesto por el artículo 51 de la Constitución Dominicana. En
este sentido, se podrá tomar una decisión que no afecte la libre disposición del
bien del propietario. Este ha sido el criterio constante del Tribunal Superior
de Tierras del Departamento Central, limitándose a rechazar los casos de
deslinde de porciones de terreno por ventas parciales, cuando intervengan
aspectos de forma o fondo exigidos por la normativa vigente.
[1] Por
ejemplo, es común ver ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria,
casos donde un terreno de 1,000 metros cuadrados ha sido vendido en dos
porciones (una de 300 metros cuadrados y otra de 700 metros cuadrados). Cuando
se trata de constancias anotadas, las partes pueden ocupar el espacio físico
que deseen, lo que podría generar inconvenientes para la otra parte (como en el
caso de que el ocupante de 300 metros cuadrados se ubique en el centro de la
parcela).
[2]
Documento registral que ampara las porciones de terreno.
[3]
Imposibilidad que fue levantada recientemente, mediante resolución No.
1419-2013, de abril del corriente año.
[4]
Esto puede derivarse del artículo 158, párrafos II y III del Reglamento General
de Mensuras Catastrales.
