Deslinde
I.
Conceptualización
y generalidades
De acuerdo con el diccionario de la
Real Academia Española (RAE), deslindar es “señalar y distinguir los términos
de un lugar, provincia o heredad”[1].
Esta definición nos permite establecer que con el deslinde se pretende
distinguir o individualizar un bien inmueble ya registrado, pero no delimitado.
Así lo refrenda Emilio Benítez Aguado, al indicar que el deslinde: “se entiende
por el acto formal de distinguir los límites de una propiedad”[2].
No queda lugar a dudas, a partir de la revisión de ambas definiciones, que
mediante el deslinde se produce un cambio en la identificación del derecho,
pues pasamos de un inmueble no localizado e individualizado, a uno con sus
colindancias claras, tanto para el propietario como para los terceros, por el
carácter erga omnes del registro del
inmueble.
En República Dominicana, el deslinde no fue definido
por la Ordenanza No. 511 de 1920, ni por la Ley No. 1542 de 1947, sobre Registro
de Tierras. Igualmente, si bien se pudo subsanar esta situación con la Ley No.
108-05, sobre Registro Inmobiliario, en la misma se omite lo relacionado al
deslinde[3].
Sin embargo, en los reglamentos y resoluciones adyacentes a la Ley No. 108-05,
se ha subsanado esta situación, previéndose el proceso de deslinde y sus
principios generales. Al efecto, el Reglamento para la regularización parcelaria
y deslinde, No. 355-2009 ha definido el deslinde como “el proceso
contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los
derechos amparados en constancias anotadas”. De esta definición podemos
realizar las siguientes derivaciones:
A.
El
deslinde es un proceso
La doctrina ha definido el proceso
como “una serie o sucesión de actos que tienden a la actuación de una
pretensión fundada mediante la intervención de órganos del Estado instituidos
para ello”[4].
Por lo tanto, reconocer el deslinde como un proceso implica que para obtener el
resultado final se requiere el cumplimiento de pasos por parte del interesado,
ante distintos órganos del Estado. En el caso dominicano, la normativa vigente
ha determinado que esta sucesión de actos se llevará a cabo en tres etapas[5],
donde intervendrán profesionales habilitados para cada una[6], a
desarrollar en lo adelante.
B.
El
proceso de deslinde es contradictorio
El hecho de que se consagre el
proceso como contradictorio no necesariamente se refiere a que existirá un
litigio[7].
Al contrario, esto implica que para su aprobación[8]
será necesaria la notificación a cualquier persona interesada[9]. Esto,
en cumplimiento de la garantía que se reconoce a cada ciudadano en el artículo
69 de la Constitución Dominicana, referente al derecho de defensa[10]. Este
requerimiento se hace, precisamente, con la finalidad de suplir la necesidad de
publicidad del proceso, y evitar irregularidades en la medición realizada por
el agrimensor, o en la interferencia con otro derecho registrado[11].
Asimismo, con el hecho de llevar este proceso a juicio, ya se está imponiendo su
carácter contradictorio. Esto así, en el entendido de que se necesita de una
correcta depuración de los derechos del solicitante y de la pretendida
ocupación.
C.
El
deslinde permite ubicar, determinar e individualizar derechos
En la etapa técnica, el profesional
actuante permite al órgano correspondiente, conocer: (1) la localización del
inmueble, a través de sus coordenadas; (2) la cantidad de terreno propiedad del
solicitante, que puede diferir de la cantidad poseída[12];
y (3) los límites del mismo[13].
Por lo tanto, a través del proceso el solicitante podrá obtener un derecho
amparado en “un documento oficial emitido y garantizado por el Estado
Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad
sobre el mismo”[14].
D.
El
derecho de propiedad debe estar amparado en una Constancia Anotada
Las Constancias Anotadas consisten en
los documentos que amparan el derecho de propiedad sobre una porción de terreno
no individualizada dentro de una parcela. Esto resulta, a diferencia del
Certificado de Título, que ampara un inmueble debidamente determinado. El
artículo 2 del reglamento para control y reducción de Constancias Anotadas, define
este documento como “el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin
contar con designación catastral propia ni con un plano que acredita la
existencia de un derecho de propiedad”. Por consiguiente, las Constancias
Anotadas, si bien amparan un derecho de propiedad vigente, no poseen las mismas
garantías que los Certificados de Títulos. Es por esto que el proceso de
deslinde solo aplica para inmuebles amparados en Constancias, pues resulta
técnicamente imposible deslindar lo que ya está debidamente ubicado,
determinado e individualizado[15].
II.
Etapas
del proceso de deslinde
El
proceso de deslinde consta de tres etapas:[16]
“a) Técnica,
en la que mediante un acto de levantamiento parcelario se ubica, determina e
individualiza el terreno sobre el que se consolida el derecho de propiedad.
Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
b) Judicial,
en [la] que mediante un proceso se dan las garantías necesarias para que todos
los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de
cargas y gravámenes, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes. Esta
etapa finaliza con la sentencia de aprobación de deslinde.
c) Registral,
consistente en el acto del registro de los derechos que recaen sobre la parcela
y donde se acredita la existencia del derecho. Eta etapa finaliza con la
expedición del Certificado de Título y la habilitación del correspondiente
Registro Complementario”[17].
Como
se observa, cada etapa posee su importancia y características primordiales que
permite distinguir. Desde el órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado
de cada una, hasta el profesional habilitado y la forma en que termina la
etapa, encontramos elementos que facilitarán su diferenciación. En lo adelante
cada una será desarrollada de manera detallada.
A.
Etapa
técnica o de mensuras
La
etapa técnica, definida por el literal a) del artículo 11 de la Resolución No.
355-2009, antes transcrito, es llevada a cabo por un agrimensor, en aplicación
del artículo 19 del Reglamento de Mensuras Catastrales[18]. El
predicho profesional, una vez autorizado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales competente, ostentará fe pública en el ejercicio de sus funciones,
conforme las disposiciones del artículo 20 del referido reglamento[19],
pudiendo inclusive requerir información y documentación necesaria, así como
requerir al Abogado del Estado el auxilio de la fuerza pública[20],
y debiendo informar cualquier irregularidad que constate al realizar el acto de
levantamiento parcelario[21].
La
normativa inmobiliaria vigente ha regulado el proceso que se lleva a cabo ante
la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para los procesos de deslinde,
previéndose, en síntesis, lo representado en el siguiente esquema:
1.
Autorización
de los trabajos técnicos
En
resumen, el agrimensor, una vez contratado por el propietario de la porción de
terreno[22],
y luego de realizar la depuración de lugar, procederá a solicitar a la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales[23]
competente, la autorización para iniciar con el acto de levantamiento
parcelario[24].
De conformidad con el artículo 35 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales, esta solicitud de autorización deberá ser debidamente legalizada
por Notario Público y se realizará en formatos específicos que contendrán lo
siguiente:
“a)
Nombres y apellidos de los solicitantes y sus números de cédula de identidad y
electoral o pasaporte, en caso de personas jurídicas el nombre y el RNC (…).
b)
Domicilio de los solicitantes.
c)
Tipo de trabajo a realizar, indicando expresamente si se trata de una mensura
para saneamiento, de una refundición, de un deslinde u operaciones combinadas,
en cuyo caso deberá identificarlas con claridad y precisión.
d)
Inmueble sobre el que se ejecutará el trabajo identificado con su designación
catastral y matrícula si los tuviere (…). Cuando se trate de inmuebles
soportados por constancias anotadas, se indicará la superficie del mismo.
e)
Nombre y apellido, número de cédula de identidad y electoral, número de
colegiatura del CODIA (…) del agrimensor que ejecutará el trabajo.
f)
Indicación de la fecha del contrato entre el o los solicitantes y el
agrimensor, y el nombre del Notario interviniente con su respectivo número de
colegiatura.
g)
Solicitud de remisión de los trabajos una vez aprobados a: 1) El Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente en caso de saneamiento y
deslinde (…).
h)
Firma de los titulares del inmueble o reclamantes.
i)
Firma del agrimensor aceptando ser propuesto para realizar los trabajos y
declarando, que en caso de ser habilitado, ejecutará el trabajo en carácter de
oficial público, de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario, sus
Reglamentos y demás normas aplicables”.
Una
vez depositada la solicitud ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
competente, en la unidad de recepción de documentos le será asignado un número
de expediente que se formará por los números siguientes: tres dígitos iniciales
que indicarán la Dirección ante la cual se deposita: 663 en caso de los expedientes depositados en el departamento
central y 662 en caso de los
expedientes depositados en el departamento norte; el año en que se recibe el
expediente y por último, cinco números aleatorios, en serie, que se refieren al
número de expediente entrado en el año. Por ejemplo, un número de expediente de
la DRMC del Departamento Central sería: 663201512345[25].
Una
vez ingresado al sistema el expediente, el mismo es calificado por la Dirección
Regional, determinándose si procede acoger la solicitud, rechazarla o solicitar
alguna documentación para poder ponderarla[26]. Para
esta calificación, la Dirección Regional cuenta con 10 días corridos, de
conformidad con el artículo 37 del Reglamento General de Mensuras Catastrales. En
caso de rechazo de la solicitud de autorización, la parte solicitante está
imposibilitada de la interposición de los recursos administrativos, en razón de
que el artículo 198 del Reglamento General de Mensuras Catastrales los ha
previsto, únicamente para aquellas “decisiones definitivas de la DRMC,
que aprueban o rechazan una actuación”.
En
caso de que sea otorgada la autorización, la Dirección Regional inviste al
agrimensor actuante del carácter de oficial público para el acto solicitado[27].
Esta autorización tendrá una vigencia de 90 días, prorrogables por 90 más, a
solicitud del agrimensor actuante, de conformidad con el artículo 40 del
Reglamento General de Mensuras Catastrales. Igualmente, se otorgará una
designación posicional provisional al inmueble objeto de deslinde, el cual se
identificará con “las últimas cifras del número de expediente otorgado, seguido
por un número secuencial distinto para cada inmueble resultante”[28].
2.
Realización
de los trabajos
El
momento en que el agrimensor es autorizado para iniciar los trabajos técnicos,
es el momento en que se le habilita para realizar la delimitación del terreno y
las mediciones de lugar, para determinar con certeza los derechos que posee el
propietario-deslindante. En esta etapa se hace mucho énfasis en la necesidad de
publicitar los trabajos, con la finalidad de evitar vulneraciones al derecho de
defensa de los colindantes, quienes podrían estar interesados de su
conocimiento, ante la eventual posibilidad de que al mensurar el inmueble, se
esté ocupando parte del terreno colindante. Por lo tanto, el artículo 43 del
Reglamento General de Mensuras Catastrales establece “una vez autorizado el
acto de levantamiento parcelario, el agrimensor debe cumplir con todos los
requisitos referidos a la publicidad del acto según lo establecido en el
presente reglamento. A tal efecto, debe fijar la fecha y hora de inicio de los
trabajos haciendo las notificaciones, comunicaciones o citaciones pertinentes”.
Por
su parte, el artículo 12 de la Resolución 355-2009 establece, al respecto, lo
siguiente:
“Con
la finalidad de garantizar una mayor publicidad del proceso técnico de
deslinde, es necesario que el mismo cumpla con las siguientes condiciones de
publicidad:
a) Comunicación
dirigida por el agrimensor a los colindantes y a la DRMC por escrito con acuse
de recibo, indicando la fecha y hora de inicio de los trabajos técnicos con las
siguientes previsiones: (…);
b) Fijación
de un aviso en el terreno, el cual debe colocarse a partir de la autorización,
antes de la realización de los trabajos (…);
c) Publicación
en un periódico de circulación nacional, indicando la designación catastral de
la parcela, nombre del titular de la Constancia Anotada, superficie y la
dirección física de la porción a deslindar (…).”.
Asimismo,
el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central se ha referido al
respecto, acogiendo el criterio de la Suprema Corte de Justicia, al señalar lo
siguiente:[29]
“Que
no basta para la aprobación del deslinde, con que los trabajos realizados por
el agrimensor autorizado lo haya presentado con anterioridad a otros deslindes,
sino que es necesario que haya cumplido con las formalidades exigidas por la
ley. Que, al comprobar que el agrimensor contratista no respetó la
ocupación de otros codueños, ni citó a los mismos para que estuvieran
presentes en los trabajos de campo relativos a la porción a deslindar a favor
del recurrente, ni dejar constancia de que éste no tenía la ocupación física de
dicha porción, a fin de que al someter estos trabajos aprobados por
resolución en Cámara de Consejo, para su conocimiento en forma contradictoria,
y por consiguiente, rechazar dichos trabajos y ordenar que los mismos fueran
ejecutados nuevamente, respetando las ocupaciones de los demás codueños…”[30].
En
consecuencia, la publicidad en la fase de mensuras resulta inminente. De esta
forma, se asegura la garantía del derecho de propiedad o posesión de los
colindantes y de cualquier parte interesada.
3.
Presentación
de los trabajos
De
acuerdo con el artículo 45 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, “una
vez finalizados los trabajos de campo y de gabinete, el profesional habilitado
presentará toda la información y documentación requeridas según el tipo de
trabajo, para que el mismo sea calificado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales”. En este momento, los documentos se depositan en el expediente que
había sido habilitado con la solicitud de autorización de los trabajos. Los
documentos requeridos son los siguientes:[31]
1. Autorización
2. Acta
de Hitos y Mensura
3. Carta
de conformidad de los solicitantes
4. Plano
General
5. Informe
Técnico
6. Plano
Individual por parcela
7. Aviso
de Mensuras y Declaración de posesión
8. Poderes,
si existieren
9. Original
de la Constancia Anotada
10. CD
con archivo XML y datos de la georreferenciación.
11. Fotos
del aviso en el inmueble
12. Publicación
certificada por el Periódico
13. Notificación
a los colindantes
14. Certificación
del estado jurídico vigente de la parcela
15. Formulario
y Recibo de pago de Tasas por Servicio (RD$400.00 por resultante)
En
cuanto a los planos general e individual, los mismos deberán ser presentados en
original por parte del agrimensor, debidamente firmados[32]. A
estos requisitos, el artículo 46 del Reglamento de Mensuras Catastrales agrega
una declaración escrita de la posesión u ocupación, debidamente firmada por el
propietario. Este documento es requerido, además, en aquellos casos que existe
diferencia por defecto y donde no quedará resto de porción a favor del
propietario-deslindante.
Una
vez sometido el expediente, la Dirección Regional tendrá un plazo de 45 días
corridos para pronunciarse con relación a la solicitud de aprobación, pudiendo
desapoderarse con la emisión de un oficio de observación, de rechazo o de
aprobación[33].
En este momento, se otorga una designación catastral posicional al inmueble
objeto de deslinde, incorporando el dato a los planos debidamente aprobados[34],
los cuales deberán ser firmados, fechados y sellados por el Director Regional
de Mensuras Catastrales del departamento correspondiente.
4.
Especificaciones
técnicas del deslinde
Para
que los trabajos técnicos sean aprobados, deben cumplirse ciertas
especificaciones técnicas establecidas por el artículo 13 de la Resolución No.
355-2009. A saber:
a) El
agrimensor se regirá, en primer lugar, por la ocupación material del
propietario, y en segundo lugar, por los linderos indicados en la Constancia
Anotada[35].
b) Si
es posible, se vincula geométricamente la parte a deslindar con algún vértice
de la parcela originaria o con un deslinde previamente registrado.
c) Salvo
causa justificada, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir
una misma constancia anotada.
d) Se
admite una variación de un 5% en la superficie real de la porción a deslindar
respecto de la superficie indicada en la constancia anotada.
e) Cuando
el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales, solo se
permiten diferencias entre la Constancia Anotada y la Superficie deslindada que
se encuentra dentro de las tolerancias.
f) En
el deslinde, las exigencias previstas para el levantamiento planimétrico de la
parcela son aplicables solo a la superficie a deslindar.
g) En
el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar varios deslindes
simultáneamente referidos a la misma parcela.
5.
Presentación
de objeciones ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
En
caso de que cualquier parte interesada tenga objeción con los trabajos en curso
de realización o ya realizados, dicha parte estará en facultad de someter
cualquier objeción ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apoderada
del caso. De conformidad con el párrafo del artículo 14 de la Resolución No.
355-2009, las mismas serán anexadas al expediente correspondiente, a fin de que
se conozca del proceso una vez aprobado el trabajo técnico. Por lo tanto, corresponderá
al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente el
conocimiento de los aspectos litigiosos del proceso de deslinde, tanto en su
etapa técnica, como en la etapa judicial.
6.
Aprobación
del trabajo técnico
En
caso de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales opte por la
aprobación de los trabajos técnicos presentados, procederá a asignar una
designación catastral definitiva a la parcela resultante y emitir constancia de
aprobación (mediante un oficio debidamente numerado, donde consta con todo
detalle el acto de levantamiento parcelario aprobado), firmando los planos y
registrando las parcelas. Asimismo, mediante oficio de remisión, enviará al
Tribunal de Jurisdicción Original competente, los documentos que servirán de
base para la correcta depuración de los derechos del propietario, dentro del
plazo de 15 días posteriores a la aprobación. El apoderamiento del tribunal se
realizará conforme a las previsiones del artículo 51 del reglamento.
Según
el artículo 15 de la resolución No. 355-2009, los documentos que se remiten al
Tribunal de Jurisdicción Original son los siguientes:
“a)
Solicitud de autorización del trabajo técnico; b) Documento de aprobación del
trabajo técnico; c) Planos individuales aprobados en que consta cómo están
materializados los límites y las colindancias; d) Constancia de comunicación a
los colindantes, de fijación de aviso y de la publicidad en el periódico; e)
Objeciones recibidas por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, si las
hubiere y f) Duplicado de la Constancia Anotada o copia del contrato de
transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto de deslinde”.
No
obstante lo indicado por el referido artículo, es común, al menos en la
jurisdicción del Distrito Nacional, que la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales del Departamento Central, también remita las cartas de conformidad
de los colindantes y la declaración jurada de posesión del
propietario-deslindante. Es a partir de este momento que se da paso a la
segunda etapa del proceso, denominada “etapa judicial”.
[1] Definición recuperada de
la página web oficial de la Real Academia Española, consultada en fecha 6 de
marzo de 2015 en la siguiente dirección: http://lema.rae.es/drae/?val=deslinde.
[2] Emilio Benítez Aguado,
Revista Catastro, Deslinde y
amojonamiento de términos municipales, p. 91. Consultada en fecha 5 de
marzo de 2015 en la siguiente página web: http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct60/60-4.pdf.
[3] En razón de que el
espíritu de la norma es la eliminación de las Constancias Anotadas. Rosabel
Castillo, Especialidad en Derecho
Inmobiliario: Derecho de transacciones comerciales, febrero 2015. Santo
Domingo, República Dominicana.
[4] Jaime Guasp, Concepto y método de derecho procesal,
Madrid, 1992, p. 8.
[5] Técnica, judicial y
registral. Ver Resolución No. 355-2009.
[6] En el caso de la etapa
técnica o de mensuras, el agrimensor es el profesional habilitado, mientras que
en el caso de la etapa judicial, se trata de un abogado.
[7] La palabra “litigio” se
deriva de la voz italiana lite, y
tiene el mismo significado de controversia. Definición recuperada de: Salvador
Soto Guerrero, El “litigio” en los
Códigos Procesales Civiles de Guanajuato y Federal, p. 1286. Fuente
consultada en fecha 6 de marzo de 2015, en la siguiente página web:
http://biblio. Jurídicas.unam.mx/libros/2/642/22.pdf
[8] Tanto en fase técnica,
como judicial.
[9] Como a los colindantes
del inmueble objeto del proceso de deslinde (en fase técnica y judicial), y en
fase judicial, a los acreedores inscritos en el mismo.
[10] Para la doctrina, “el
derecho de defensa incluye, como derecho esencial del debido proceso: el
derecho de contradicción (derecho a contradecir los medios de hecho y de
derecho de la parte contraria, en igualdad de condiciones, dando paso al
derecho de bilateralidad de audiencia, el derecho a ser informado y el derecho
de prueba”. Fundación Institucionalidad y Justicia (FINJUS), Constitución Comentada, República
Dominicana, 2012. P. 184.
[11] En la mayoría de los
casos, las oposiciones a deslinde son realizadas por colindantes que alegan ver
su ocupación afectada por los trabajos realizados por el agrimensor
contratista.
[12] Lo que traerá
consecuencias jurídicas al momento de depurar el derecho en la fase judicial, y
de registrar el nuevo derecho en la última etapa del proceso
[13] Lo que permitirá
determinar las colindancias, así como cualquier situación relevante para el
órgano técnico y el órgano registral. Por ejemplo: si se encuentra el inmueble
en corredor ecológico, si el mismo se superpone con otro inmueble, si se
encuentra dentro de áreas protegidas, etc.
[14] Definición de
“Certificado de Título”, tomada del artículo 91 de la Ley No. 108-05, sobre
Registro Inmobiliario.
[15] Al igual que cuando se
trata de inmuebles no registrados.
[16] Artículo 11 de la
resolución No. 355-2009, modificada por la resolución No. 628-2009.
[17] Resaltado de la autora.
[18] Artículo 19: “los
trabajos de mensuras y modificaciones parcelarias que se presenten para su
aprobación de conformidad con lo dispuesto en el presente Reglamento, deben ser
realizados por Agrimensores habilitados legalmente para el ejercicio
profesional (…)”.
[19] Artículo 20: “los
agrimensores, cuando ejecutan un acto de levantamiento parcelario, actúan como
auxiliares de la justicia y quedan investidos de la condición de oficiales
públicos. Los documentos que confeccionan en el campo, así como los que
presentan para su control en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, dan
plena fe de los hechos constatados y documentados por ellos, salvo prueba en
contrario”.
[20] Párrafo del artículo 20
del Reglamento de Mensuras Catastrales.
[21] Artículo 21 del aludido
reglamento.
[22] O por el comprador del
inmueble.
[23] La Dirección Regional de
Mensuras Catastrales es un órgano supeditado jerárquicamente a la Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales y tiene como función principal: “velar por la
correcta aplicación de la ley 108-05 y el Reglamento General de Mensuras
Catastrales”. Artículo 16 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.
[24] Esto se ampara en el
artículo 34 del Reglamento NO. 628-2009, que establece: “Previo a la iniciación
de cualquier acto de levantamiento parcelario, el o los propietarios o
reclamantes, solicitan a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales que
autorice la realización de los trabajos y habilite al Agrimensor propuesto para
realizarlos”.
[25] Se trata del expediente
número 12,345 entrado ante la DRMC del Departamento Central en el año 2015.
[26] Párrafo I del artículo
38 del Reglamento de Mensuras.
[27] Artículo 39 del
Reglamento de Mensuras.
[28] Artículo 42 del Reglamento de Mensuras.
[29] Suprema Corte de
Justicia, Boletín Judicial No. 1066, septiembre 1999, pp. 724-725.
[30] Subrayado de la autora.
[31] Información consultada
en fecha 7 de marzo de 2015, de la página web de la Jurisdicción Inmobiliaria,
en la siguiente dirección: http://www.ji.gov.do/index.php/atencion-al-usuario/actuaciones-y-requisitos/requisitos-mensuras-catastrales/91-deslinde
[33] Artículo 47 del
Reglamento General de Mensuras Catastrales.
[35] De existir.
