Acción de amparo para la obtención de un desalojo

Acción de amparo para la obtención de un desalojo 

            

Dada la regulación existente en República Dominicana, los propietarios de bienes otorgados en alquiler presentan dificultades para el desalojo de los inquilinos que incumplen con su obligación esencial del contrato. Esto se ha dado en la práctica, toda vez que el decreto No. 4807, del año 1959 ha establecido que para poder desalojar al inquilino por las causas de reedificación o para ser ocupado por el propietario, deberá agotarse la vía administrativa ante el Control de Alquileres de Casas y Desahucios . Esto implica un proceso administrativo previo a la demanda que se incoe ante el tribunal correspondiente, que podría demorar la duración del proceso, haciendo eterna la permanencia del inquilino en el inmueble. Por su parte, en el caso de que el inquilino no pague el precio convenido con el propietario para el alquiler, se prevé un procedimiento ante el Juzgado de Paz, apelable ante el Juzgado de Primera Instancia de la Cámara Civil. Es evidente que esta situación genera malestar en la relación contractual de las partes, especialmente cuando se han pactado cláusulas resolutorias que no pueden ser aplicadas. El derecho de propiedad ha sido definido como “el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, con tal que no se haga de las mismas un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos”.

En esa misma virtud, el artículo 51 de la Constitución Dominicana establece que “el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones (…)”, de donde se deriva la obligación del Estado de hacer que prevalezca este derecho, reconocido como fundamental. El mismo incluye, entre otras cosas, la libre disposición del bien de cuya propiedad se trata, lo que implica, en el caso de los alquileres, que el propietario tiene la facultad de disponer del bien inmueble en la forma que le parezca más conveniente. En consecuencia, tratándose de un derecho fundamental, el mismo podrá ser protegido o custodiado mediante la acción de amparo. La acción de amparo, reconocida por el artículo 72 de nuestra Carta Magna, se caracteriza por admitirse: “contra todo acto u omisión de una autoridad pública o de cualquier particular, que en forma actual o inminente y con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta lesione, restrinja, altere o amenace los derechos fundamentales consagrados en la Constitución, con excepción de los derechos protegidos por el Hábeas Corpus y el Hábeas Data”. Se puede analizar la permisividad de accionar en amparo en contra de la actuación de un particular, como una facultad otorgada al propietario de un inmueble para accionar en amparo por la vulneración a su derecho por el inquilino. Así las cosas, toda vez que el no pago del precio en el tiempo convenido y el no abandono del inmueble por parte del inquilino, conlleva el quebrantamiento de su derecho a la libre disposición del inmueble. Ahora bien ¿constituye esta la única vía existente para atacar la actuación del inquilino? Esto es discutible. 

Ha sido establecido por el artículo No. 70.1 de la Ley 137-11 y por la doctrina, que la procedencia de la acción de amparo se encuentra subordinada a la concurrencia de las siguientes condiciones: (A) la vulneración o amenaza de algún derecho fundamental protegido por la Constitución; (B) la ilegalidad o arbitrariedad del acto lesivo al derecho y (C) la inexistencia de otro remedio legal idóneo para proteger el derecho conculcado. En esta virtud, si existe otra vía idónea para el conocimiento del asunto, no procederá la acción de amparo. Esta ha sido la postura acogida por la Tercera Sala del Tribunal de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, en su sentencia No. 2014066 de fecha 03 de febrero del 2014, declarando inadmisible una acción de amparo con la pretensión del desalojo de un inquilino, al establecer que: “la acción de amparo es un mecanismo de control, garante de derechos fundamentales, como es el caso del derecho de propiedad, debiendo señalarse que cuando se trata del mismo, esta situación tiene un carácter especial, pues el mismo, al no encontrarse unido a la personalidad de las personas, es pasible de ser objetado mediante procedimientos jurisdiccionales y al fondo, a los fines de que tribunales como éste determinen la real correspondencia o titularidad de estos derechos. Que como hemos establecido arriba, la comprobación de tal situación hace que este juzgado estime que esta acción resulta ser a todas luces improcedente”.

Si bien es cierto que de conformidad con el artículo 70.1 de la ley 137-11, cuando existe otra vía para el conocimiento de determinado proceso, no procede la acción de amparo, también es cierto que “la idoneidad a la que se refiere el legislador parece referirse a la celeridad y efectividad de la acción. Entonces cabe afirmar que cada vez que la vía judicial alterna implique un riesgo de que quien reclama protección sufra un daño irreparable o se ponga en riesgo el derecho, la vía procedente es la de amparo. De modo pues que la acción de amparo es la vía procesal a utilizar no solo cuando el remedio procesal alternativo no sea idóneo, sino también en aquellos casos en que aun siendo idóneo no lo sea más que la acción de amparo”. Al tenor de lo antedicho, debemos analizar también que los procesos para el desalojo de un inquilino por las causas previstas en el decreto No. 4807 no resultan los más idóneos para su conocimiento. Así las cosas, en razón de que amparan los abusos de los inquilinos que incumplen con las cláusulas previstas en el contrato de alquiler. Esto quiere decir que no existe una vía eficiente para el desalojo de un inquilino en razón de alquileres vencidos, o por alguna de las otras causas previstas por el aludido decreto. En consecuencia, no puede afirmarse la causal transcrita para la inadmisión de una acción de amparo de este tipo.

El hecho de que exista una vía prevista para el desalojo de inmuebles no implica que el mismo sea eficiente. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación argentina ha sostenido que:

…Cabe exigir la demostración de la carencia de otras vías o procedimientos aptos para solucionar el conflicto, y, en su caso, su ineficiencia para contrarrestar el daño concreto y grave, pues el amparo es un remedio excepcional que no tiene por objeto obviar los trámites legales ni alterar las jurisdicciones vigentes[8].

En consecuencia, somos del criterio de que la acción de amparo sí podría ser considerada como la vía más idónea para obtener el desalojo, ante la situación que actualmente existe en República Dominicana.

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[1] Artículo 65 de la Ley No. 137-11, orgánica del Tribunal Constitucional y de procedimientos constitucionales.

[2] Para este caso, analizaremos la falta de pago del inquilino.

[3] Pues el contrato es “ley entre las partes contratantes”.

[4] Por no poder disponer del bien inmueble.

[5] Especialmente por el hecho de que en materia inmobiliaria solo se conoce del desalojo de intrusos en inmuebles registrados, donde no interviene contrato alguno.

[6] A pesar de que centramos nuestra atención en este aspecto, no deja de captar nuestro interés que el aludido tribunal no haya declarado su incompetencia y declinado ante la jurisdicción ordinaria, sin embargo, no nos referiremos a este aspecto, en razón de que sería adentrarnos al estudio de aspectos relacionados con el proceso, lo que escapa del campo de nuestra tesis.

[7] “Causas de Inadmisibilidad. El juez apoderado de la acción de amparo, luego de instruido el proceso, podrá dictar sentencia declarando inadmisible la acción, sin pronunciarse por el fondo, en los siguientes casos: 1) Cuando existan otras vías judiciales que permitan de manera efectiva obtener la protección del derecho fundamental invocado”.

[8] CSJN. Cía. De Perforaciones Río Colorado, S. A., 1993. Fallos. 316: 1837. Citado por Fabián Omar Canda, Requisitos de procedimiento de la acción de amparo individual, 274. Disponible en: http://gordillo.com/pdf_unamirada/12canda.pdf