La regulación del mercado de
alquileres ha sido un tema de amplia discusión internacionalmente. Para algunos
economistas, la capacidad de intervención del regulador en este mercado
dependerá de aquellos aspectos que son más valorados por los ciudadanos.
Partiendo de esta postura, para algunos economistas norteamericanos, la
protección o no del inquilino podrá determinar los costos de transacción,
permitiendo efectuarse una regulación proteccionista para el inquilino, como
para el propietario, dependiendo del caso. De hecho, podría variarse desde una
forma de regulación para proteger al inquilino de todo aumento de rentas, hasta
solo protegerlos contra ciertos aumentos. Sin embargo, el Estado, al intentar
proteger del aumento de rentas al inquilino, lo que podría generar, es un
monopolio a favor del propietario del inmueble. En este mismo sentido, el
regulador podría optar por crear un mecanismo mediante el cual se establezca
una renta tope fija, ya sea por encima del valor del mercado, como por debajo
del mismo, dependiendo de a quién se pretenda proteger.
Ha sido
afirmado que “el control del precio del alquiler constituye el peor ejemplo de
planeación a causa de la falta de coraje y visión de los Gobiernos”[1]. Igual lo han sustentado Milton Friedman y Friedrich
Hayek, al establecer que “un tope en
los precios de alquiler reduce la cantidad y calidad de la vivienda disponible”[2]. Otros doctrinarios han desarrollado el tema
indicando que surgen cuatro problemas principales de la regulación del mercado
de los alquileres, a saber: a) los propietarios hacen uso abusivo de su poder
dominante; b) los propietarios podrían demandar altos precios de alquiler por
los costos de transacción de los inquilinos; c) aumentos de precio en los
alquileres del mercado, temporalmente; y d) el aumento de los precios de
alquiler del mercado genera segregación[3]. De esto se deriva que una regulación excesiva del
mercado, que establezca precios topes de alquiler, o porcentajes para su
aumento, va en detrimento de la libertad económica de los propietarios, lo que
genera desincentivos para ingresar al mercado. Por ejemplo, según un estudio
realizado por Paul Niebanck en Estados Unidos, el 29% de las viviendas en
alquiler cuyos precios habían sido controlados se encontraban deterioradas,
pero solo el 8% de las no controladas se encontraban en ese mismo estado.[4]
En países
hispanohablantes, la misma discusión se ha encontrado en la palestra. Para
Garrigues, por ejemplo, la flexibilización y dinamización de los alquileres de
viviendas en España era necesaria. A su parecer, con la promulgación de la ley
No. 134 del 05 de junio del 2013, se genera un mayor equilibrio entre el
arrendador y el arrendatario, lo que, a su vez, genera mayores incentivos.
Igual suerte ha tenido el tema en Venezuela, donde se presentó recientemente un
proyecto de ley de alquileres para vivienda. La doctrina ha indicado en este
sentido que “el Estado debe garantizar las condiciones para que los oferentes
incrementen su oferta y de esta manera los posibles inquilinos consigan
suficientes alternativas y opciones que les permitan escoger según sus gustos y
preferencias”.[5]
[1] Walter Block, The effects of Rent Control. (New
York Times, sección de economía, 2012). http://www.econlib.org/library/Enc1/RentControl.html
[3] Richard Arnott. “Time
for revisionism on Rent Control?”Journal
of Economic Perspectives, 9, No. 1 (1995), 13-14.
[4] Adam Smith Institute, Only bombing would be worse than rent
control. Disponible en http://www.adamsmith.org/blog/planning-transport/only-bombing-would-be-worse-than-rent-control
[5]
Observatorio Económico Legislativo. Disponible en http://es.slideshare.net/observatoriocedice/analisis-costobeneficio-de-la-ley-de-arrendamiento-inmobiliario
