El derecho de propiedad, para el análisis económico del derecho, se convierte en un elemento esencial para lograr la eficiencia. Así lo afirma Posner, al analizar la teoría de los derechos de propiedad, afirmando que si en una sociedad se aboliesen los aludidos derechos, ningún individuo estaría en la disposición de invertir en un bien inmueble, no obstante lo esté aprovechando[1]. Así resulta, en razón de que la inversión en que un individuo incurra podría ser aprovechada por otro que no necesariamente invierta en el bien. Por lo tanto, el derecho de propiedad juega un papel importante en la conducta de los individuos. En ese tenor, con “la asignación y protección de los derechos de propiedad se provee el sustento legal para la producción y distribución de riqueza en la economía”[2]. De ahí que resulte de interés fomentar el uso y la exclusión de los bienes, con la finalidad de proveer de incentivos a aquellos individuos que detenten el derecho de propiedad sobre un bien.
Por su parte, cabe destacar que “la
experiencia económica no distingue entre propiedad física e intelectual”[3].
Esto quiere decir que el derecho de propiedad intelectual es reconocido como un
derecho de propiedad. En República Dominicana, el artículo 52 de la
Constitución reconoce el derecho a la propiedad intelectual, consagrado como:
“el derecho a la propiedad exclusiva de las obras científicas, literarias,
artísticas, invenciones e innovaciones, denominaciones, marcas, signos
distintivos y demás producciones del intelecto humano”[4].
Miguel Pérez afirma que “estos derechos inmateriales se traducen en beneficios
económicos para las empresas, por lo que son considerados como activos de capital
intelectual”[5].
Dada esta importancia, en nuestro país se ha regulado de manera especial el
asunto, mediante la Ley No. 20-00, sobre propiedad industrial, la que
desarrolla con más detalle esta materia y sus especificaciones básicas. A pesar
de esta distinción y de la importancia de la regulación del mercado de
alquileres en República Dominicana que acarrea la propiedad intelectual para el análisis
económico del derecho, en esta ocasión nos ceñiremos al estudio la propiedad física,
específicamente la inmobiliaria.
1. Beneficios del
derecho de propiedad
Para los economistas,
la existencia del derecho de propiedad se justifica en que “el goce de derechos
de propiedad completos genera los incentivos necesarios para que el comportamiento
racional de los agentes promueva el uso eficiente de los recursos”. Por lo
tanto, la escasez de los recursos no debe, necesariamente, ser un parámetro
para que su asignación sea ineficiente. Por consiguiente, se pretende que los
derechos de propiedad provean la herramienta necesaria para “internalizar las
externalidades del mercado”[6].
Así lo ha afirmado la doctrina económica, indicando que los derechos de
propiedad han surgido con la finalidad de lograr la eficiencia. Por su parte, y
a pesar de no hacer referencia expresa a la percepción económica de los
derechos de propiedad, los romanos consagraron en su doctrina estas
atribuciones o beneficios de los aludidos derechos, a saber:
… a) el jusutendi o
usus que es la facultad de servirse de la cosa y de aprovecharse de los
servicios que pueda rendir fuera de sus frutos; b) el jus fruendi o fructus,
derecho de recoger todos los productos; c) el jus abutendi o abusus,
es decir, el poder de consumir la cosa, y por extensión, de disponer de ella de
manera definitiva.[7]
En consecuencia,
contamos con la posibilidad de usar el bien, de recoger las ganancias generadas
por el mismo y consumirlo o disponer de él. De manera que el propietario
contaba con las prerrogativas necesarias para poder determinar la suerte del
bien y de proteger su derecho[8].
La percepción de los romanos ha variado en la actualidad, pues si bien el uso,
el fruto y el abuso constituyen atribuciones generadas por el derecho de
propiedad, la doctrina económica ha agregado a estas atribuciones la
posibilidad de exclusión del bien. De manera concreta, podemos valernos de la
posición de Miceli, quien reconoce como beneficios de los referidos derechos,
los siguientes: “(1) el derecho de usar el bien; (2) el derecho de excluir a
otros del uso del bien; y (3) el derecho de disponer del bien”[9].
Los beneficios o
derivaciones del derecho de propiedad podrán ser transmitidos conjuntamente con
el derecho, salvo acuerdo contrario de las partes. En este tenor, una persona
puede tener el derecho de uso y de recoger los frutos, pero no el derecho de disposición.
Por ejemplo, la propiedad puede no ser transferida de manera formal, sino que
el beneficiario funja como simple poseedor de la cosa.
2. Diferencias con la
posesión
La posesión consiste en
“la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por
nosotros mismos (…)”[10].
Por lo tanto, a pesar de que, históricamente, “la primera posesión había sido
el método dominante para establecer el derecho de propiedad”[11],
en la actualidad, y desde una perspectiva formal, esta se contrapone, a la
propiedad, donde no se requiere un derecho registrado para ser reconocido como
tal. Esto puede determinarse de la lectura del artículo 21 de la Ley No.
108-05, que establece como características de la posesión, que la misma sea
pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida. Por su parte, el Código Civil
dominicano agrega a estos requerimientos, que la misma sea continua y a título
de propietario[12]. Por lo
tanto, de entrada podemos afirmar que el derecho de propiedad no requiere de la
posesión para verse configurado.
En contraposición a lo
arriba indicado, Posner afirma que tanto la propiedad en papeles[13],
como la propiedad por la posesión física, son ineficientes[14].
En consecuencia, y bajo este criterio, se debe asegurar la disposición del bien
(con la posesión) por parte de quien detenta el derecho de propiedad,
requiriéndose, según el autor, que la posesión y el derecho se combinen, con la
finalidad de lograr la eficiencia. Miceli, por su parte, establece que:
…En un mundo de
información perfecta, la posesión es suficiente para establecer la propiedad
legítima, porque los potenciales compradores están confiados de que todas las
transferencias previas de la propiedad fueron consensuadas. Así, no hay riesgo
de que un propietario anteriormente defraudado llegue y haga valer un reclamo.
En realidad, la información no es perfecta, y los compradores siempre enfrentan
el riesgo de usurpación o error. Una función principal del derecho de
propiedad, entonces, es minimizar esta nube de incertidumbre, mejorando la
eficiencia del mercado[15].
Tanto lo indicado por
Posner, como por Miceli, puede resolverse con la publicidad registral. Por
tanto, en razón de que la existencia de un régimen donde se otorga carácter erga
omnes al derecho de propiedad, generaría: (a) un incentivo a la ejecución
de las transferencias y (b) un mayor reconocimiento de la exclusividad del bien
correspondiente, lo que, en síntesis, también se traduce en un incentivo[16].
En consecuencia, apoyamos la postura de Miceli cuando indica que “si las
transacciones entre las partes son costosas, el sistema de títulos importará
para la eficiencia”[17].
3. Derecho a la
vivienda
Dentro del derecho de
propiedad, el derecho a la vivienda digna acarrea gran importancia. Esto se
fundamenta en que se ha consagrado constitucionalmente la necesidad de que, sin
importar se trate de un propietario o de un poseedor de un bien inmueble, el
individuo tendrá el derecho de vivir dignamente. Para el Comité de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas,
…no hay que entender el
derecho a la vivienda en un sentido limitado o restrictivo que lo equipare al
simple hecho de tener un tejado por encima de la cabeza (…) debe considerarse
más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte[18].
El artículo 59 de la
Constitución Dominicana reconoce el derecho a la vivienda como un derecho
fundamental, estableciendo que:
…toda persona tiene
derecho a una vivienda digna con servicios básicos esenciales. El Estado debe
fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover
planes de viviendas y asentamientos humanos de interés social. El acceso legal
a la propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad fundamental de las
políticas públicas de promoción de vivienda.
El reconocimiento de
este derecho como fundamental pretende que el Estado deba establecer los
mecanismos necesarios para fomentar el acceso al mismo por parte de los
ciudadanos. En consecuencia, acarrea gran importancia la necesidad de que, de
pactarse que un individuo posea un bien inmueble por un tiempo determinado, el
propietario del mismo deba mantener el inmueble en condiciones que permitan el
cumplimiento de este derecho. Sin embargo, y bajo el entendido de que la
vivienda no es homogénea[19],
deberá incurrirse en diversas acciones para mantenerla en condiciones que
permitan su disfrute, variarán dependiendo de sus elementos.
4. Alquiler
El alquiler se define
como “la acción y resultado de dar o tomar alguna cosa para hacer uso de ella
por un tiempo y precio determinados”[20].
El Código Civil dominicano hace la acotación de que “se llama alquiler, el de
casas y muebles”[21]. Se
trata de una relación contractual en la que se permite el uso y disfrute de una
cosa a un individuo que paga el precio convenido a estos fines, por un tiempo
determinado. Este ha sido reconocido como una de las derivaciones del derecho
de propiedad, basado en la libre disposición de la cosa, contando con la
protección del artículo 51 de la Constitución dominicana. No obstante, no
cuenta con los beneficios del derecho de propiedad, en razón de que se trata de
una transferencia material, reconociéndosele al propietario sus derechos. Por
tanto, el inquilino solo detentará el bien durante el tiempo que fue pactado,
sin capacidad de disponer del mismo.
En la actualidad, el alquiler
de casas constituye un asunto de capital importancia y de profundo interés
social. Esto se debe al bajo nivel económico de muchos países, dando paso a la
imposibilidad de adquirir una vivienda digna. Desde la perspectiva económica,
la importancia del alquiler se sustenta en que la especialización puede generar
ganancias, y en este caso, un inquilino podría obtener beneficios del bien que
alquila. Sin embargo, la doctrina económica afirma que esta división de la
propiedad “crea incentivos de comportamiento ineficiente de las partes. El
propietario tiene pocos incentivos de reparar o mejorar el inmueble por el
término del contrato, mientras que el inquilino no tiene incentivos de invertir
en el mantenimiento que beneficiará al propietario”.
[1] Consultar en: Posner, Economic
Analysis of Law, 31-34.
[2] Thomas Miceli. The economic approach to the law (Stanford
Economics and Finance: California, 2004), 161. [Posner agrega: …para el uso eficiente
de los recursos. Posner, Economic, 33].
[3] Posner, Economic, 38.
[4] Artículo 50 de la Constitución
Dominicana.
[5] Miguel Esteban Pérez, Manual de los
Derechos Intelectuales en la República Dominicana (Santo Domingo: Ediciones
Jurídicas Trajano Potentini, 2005), 18.
[6] Alfredo Canavese, “Temas
en el Análisis Económico de los Derechos de Propiedad”. Revista de Economía
Política de Buenos Aires, 1, v. 1. Disponible
en:http://www.econ.uba.ar/www/departamentos/economia/nuevo/publicaciones/files_publicaciones/Canavese.pdf
[7] Eugene Pétit, Tratado Elemental de
Derecho Romano, trad. D. José Fernández González (España: 1994), 230
[8] Siempre
y cuando cumpla con el régimen de publicidad requerido.
[9] Miceli,
An Economic, 162. [A pesar de que esta es la visión moderna, nada quita que
de la perspectiva clásica pueda determinarse la posibilidad de exclusión del
bien. Así las cosas, en razón de que con las atribuciones de uso y libre
disposición del bien, podría lograr la internalización de externalidades y, en
consecuencia, la eficiencia económica].
[10] Artículo 2228 del Código Civil
dominicano.
[11] Miceli,
An Economic, 166.
[12] Artículo 2229 del Código Civil
dominicano.
[13] Refiriéndose a la propiedad transferida
mediante actos suscritos por las partes.
[14] Posner, Economic, 81. [En razón
de que resulta inútil “tratar con adquisición de propiedad no poseída, ya sea
porque nunca lo ha sido, o porque ha sido abandonada” y tratar con derechos no
registrados].
[15] Miceli, An Economic, 186.
[16] En el caso dominicano, contamos con el
sistema de registro de bienes inmuebles ante las oficinas de Registro de
Títulos competentes (bajo el sistema Torrens, instaurado con la ordenanza No.
511 con la intervención norteamericana y refrendada, posteriormente, con la Ley
No. 1542 de 1947).
[17] Miceli, An Economic, 190.
[18] Observación general No. 4, sobre el
derecho a una vivienda adecuada, adoptada el 13 de diciembre de 1991. Art. 11.
[19] Pues exhibe “diferente tamaño, características
del vecindario y calidad de servicios públicos locales”. Bryan
Ellickson et al, Economic Analysis of Urban Housing markets: a new approach
(California: 1977), 3. Disponible
en: http://www.rand.org/content/dam/rand/pubs/reports/2007/R2024.pdf
[20] Wordreference, Diccionario de la lengua
española. Disponible en: http://www.wordreference.com/definicion/alquiler
(Consultado en fecha 14 de octubre del 2013).
[21] Diferenciándose
del “arrendamiento”, pues este último se refiere a haciendas rurales, salario,
trabajo o servicio (art. 1711 del Código Civil dominicano).
