fuente: http://paisajeyrelieve.blogspot.com/2013/05/erosion-fluvial.html
El
derecho de propiedad, reconocido y garantizado por el Estado dominicano[1],
supone el “derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto…”[2].
Este derecho posee un interés social, en razón de que constituye, en la mayoría
de los casos, el principal activo dentro del patrimonio de una persona física o
jurídica[3].
En esa virtud, y también atendiendo a los derechos accesorios que supone, el
derecho de propiedad es regulado constitucionalmente y por normas adjetivas:
civil e inmobiliaria. Uno de los principales focos de regulación de este
derecho ha sido la forma de su adquisición, en especial cuando se trata de la
propiedad inmobiliaria titulada[4].
Entre las formas de adquisición de la propiedad
titulada podemos mencionar métodos como la transferencia inmobiliaria y
procesos técnicos, como: subdivisión, refundición, deslinde y saneamiento; y en
otros casos, la adquisición por derechos sucesorios o por donación. Siendo
estos los procesos y procedimientos más comunes, que por demás, han sido
reglados por la norma adjetiva correspondiente, no ha sido un inconveniente el
registro del derecho por aplicación de la normativa inmobiliaria vigente. Sin
embargo, podemos señalar otros métodos de adquisición de la propiedad, cuyo
procedimiento de registro ha sido omitido por la Ley No. 108-05, sobre Registro
Inmobiliario, y sus reglamentos, dejando su regulación al Código Civil dominicano. Uno de estos modos de adquisición del derecho es el aluvión, amparado por los artículos 556 y siguientes del aludido Código.
El aluvión es definido por la norma adjetiva
como “el aumento de tierra que, sucesiva e imperceptiblemente, adquieren las
fincas situadas a la orilla de un río o arroyo”[5].
Este aumento de tierra es causado por la disminución de nuestros recursos
hídricos, o por la variación de su curso, principalmente de ríos y lagos[6]
y aprovecha “al propietario de la orilla”[7].
De ahí derivamos las siguientes características principales: (i) aprovecha a un
inmueble, y no a una persona; y (ii) la cuenca debe colindar con el inmueble
afectado. Es decir, que si el propietario de un inmueble registrado tiene como
colindancia una cuenca, y la misma se seca, o cambia su curso, el propietario
del inmueble estará en facultad de obtener el derecho de propiedad sobre la
tierra donde se encontraba el río. Esto así, en razón de que la superficie
correspondiente se entiende adherida a su terreno[8].
Ahora bien, a raíz de las aseveraciones
anteriores debemos cuestionarnos ¿es posible el registro de este derecho
adquirido por accesión? ¿Este derecho se adheriría al ya registrado o
implicaría el registro de una nueva parcela? Luego de responder afirmativamente
a la primera de estas interrogantes, nos permitimos analizar la segunda en los
párrafos subsiguientes.
De acuerdo con la doctrina internacional, el
aluvión implica un derecho de accesión continuo, es decir, la “unión de varios
cuerpos que… forman uno solo”[9].
Por su parte, para el magistrado Rafael Ciprián, esta adhesión otorga mayores
derechos al propietario de la parcela colindante[10].
En consecuencia, no es posible asumir que el aluvión cree un nuevo derecho
registrado, sino que, por el contrario, su admisión implicaría un derecho adherido
al ya existente, adicionándose su superficie a la de este último. La escasa jurisprudencia
dominicana referente al tema ha refrendado esta postura, estableciendo que:
“…pretender
aplicar al presente caso[11]
las disposiciones del artículo 86 de la Ley de Registro de Tierras[12]
no solo resultaría desafortunada, sino, además, derogatorio del principio en
virtud del cual la omisión de las legislaciones especiales de estatuir sobre
determinado aspecto, debe ser suplida con las disposiciones del derecho común;
que los artículos 556 y 557 del Código Civil son aplicables, precisamente, en
los casos relativos a terrenos mensurados, saneados y registrados, no solo
porque su aplicación no afecta los derechos sobre el inmueble, sino porque en
relación a los que no han sido sometidos al proceso de saneamiento, se
desconoce de manera formal y oficial, su extensión superficial, ubicación,
configuración, linderos, etc.”[13].
En consecuencia, no puede pretenderse crear una
nueva designación posicional para un terreno generado por el desvío de una cuenca,
o por su sedimentación. Por el contrario, deberá someterse una solicitud de
adición de los nuevos derechos generados por el desvío de la cuenca, por
ejemplo, a los derechos ya registrados. Se trata de una actualización de dichos
derechos, con la finalidad de publicitar la realidad del inmueble
correspondiente. Esto responde a los principios generales del Sistema Torrens,
en especial, al de publicidad registral, que consiste en “la presunción de
exactitud del registro, dotando de fe pública su constancia”[14];
y atendiendo a que esta publicidad registral está a cargo de los Registradores
de Títulos, la adición al terreno deberá hacerse constar en el Certificado de
Título correspondiente[15].
Nos resta, por lo tanto, determinar el proceder
de los órganos técnicos de la Jurisdicción Inmobiliaria al momento de someterse
una solicitud del tipo que nos atañe. Si bien es cierto que no existe un
procedimiento, propiamente dicho, previsto por la normativa inmobiliaria
vigente, para el reconocimiento y registro del aluvión, los órganos técnicos
correspondientes han adecuado su práctica con la finalidad de permitir esta
adición de derechos a los predios registrados. De hecho, se ha tratado el tema,
considerando las previsiones del artículo 141, literal b) del Reglamento
General de Mensuras Catastrales, Resolución No. 628-2009, que establece que “cuando
no se confirma la subsistencia del estado parcelario constatado en la mensura
originaria, informa a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales a fin de
que autorice la realización de una nueva mensura”[16].
Una vez aprobados los trabajos, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente remitirá el expediente al Registro de Títulos de la
jurisdicción del inmueble, por aplicación del artículo 51, literal c) de la
predicha resolución, que estatuye que la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales “…en los demás casos, remite los planos aprobados… al Registro de
Títulos territorialmente competente para el registro de los inmuebles
resultantes y las cancelaciones de lugar”.
En definitiva, la fórmula utilizada en la
actualidad, y desde la aplicación de la Ley No. 1542, sobre Registro de
Tierras, permite que lo previsto por el derecho común sea aplicado
correctamente y sin dilaciones. No obstante esto, resultaría más garantista del
derecho de propiedad de los terceros, que la depuración de la solicitud sea
sustanciada ante un tribunal de índole inmobiliario. Así las cosas, bajo el
entendido de que se trata de la adición de derechos no registrados[17]
a un inmueble debidamente individualizado; y existen aspectos que podrían ser
sustanciados en audiencia, si así lo amerita el caso. De todas formas, resulta necesario
que este aspecto sea legislado por la normativa especializada, ante la ausencia
de un procedimiento formal a estos fines.
[1]
Artículo 51 de la Constitución dominicana proclamada el 15 de junio de 2015.
[2]
Artículo 544 del Código Civil dominicano.
[3] Toda vez que, como lo ha afirmado la doctrina
económica, “un propietario tiene la expectativa de que la comunidad prevenga
que los demás interfieran con sus acciones, inclusive si las mismas no están
prohibidas en las especificaciones de sus derechos”.
[4]
La Constitución dominicana, en el numeral2) del artículo 51, establece que “el
Estado promoverá el acceso a la propiedad… inmobiliaria titulada”. Asimismo, el
artículo 90 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, establece que
“el registro es constitutivo y convalidante del derecho…”.
[5]
Artículo 556 del Código Civil dominicano.
[6]
Pues el Código Civil indica, de manera expresa, que el aluvión “no tendrá lugar
en los descubiertos que deja el mar” (párrafo del art. 557 del Código Civil dominicano).
[7]
Párrafo del artículo 556 del Código Civil dominicano.
[8] Salvo que otra parte demuestre un
interés legítimo en la porción de terreno, lo que podría convertir el proceso
en litigioso.
[9] Universidad Nacional de México (UNAM),
135. Consultado en: http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/1/301/8.pdf
[10] Rafael Ciprián. Tratado de Derecho Inmobiliario (Bases Jurisprudenciales y Doctrinales),
Santo Domingo, 765. 2010.
[11] Aluvión.
[12] Referente al saneamiento.
[13] Sentencia No. 19 del 18 de agosto de
1999, dictada por la Cámara de Tierras, Laboral, Contencioso-Administrativo y
Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia.
[14] Principio General No. II de la Ley No.
108-05, sobre Registro Inmobiliario.
[15] Pues no aplica a los casos de porciones
de terreno amparadas en Constancias Anotadas.
[16] Subrayado de la autora. Igualmente, el
artículo 144 del mismo reglamento, prevé qué documentos deben ser presentados
ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente,
reconociéndose los siguientes: “…a) acta de hitos y mensura; b) carta de
conformidad; c) informe técnico; d) coordenadas; e) plano individual y f) plano
general”.
[17] Que en principio, se reconoce como
propiedad del Estado dominicano (Principio III de la Ley No. 108-05)
